Date : 2010
Type : Livre / Book
Type : Thèse / ThesisLangue / Language : français / French
Urbanisme -- France -- Arcachon, Bassin d' (France)
Immobilier -- Prix -- France -- Arcachon, Bassin d' (France)
Zonage -- France -- Arcachon, Bassin d' (France)
Résumé / Abstract : La nécessité pour les communes du littoral de réguler les usages et le coût fonciers justifie d’évaluer et d’anticiper les effets de la planification urbaine, et notamment du zonage des Plans d’Occupation des Sols (POS), sur les prix immobiliers et fonciers à usage résidentiel. Pour répondre à cet enjeu, deux méthodes ont été mobilisées et appliquées aux communes du Bassin d’Arcachon, site touristique dont les ressources foncières et environnementales sont menacées par de fortes pressions résidentielles. La première, microéconomique, est celle des prix hédonistes. L’estimation bayésienne des modèles hédonistes immobilier et foncier, corrigés de l’autocorrélation spatiale, établit l’existence d’un prix implicite de la distance aux zones des POS et à leurs aménités. Ce prix est positif pour les zones naturelles protégées et négatif pour les zones agricoles, forestières, destinées à la construction future ainsi que celles fortement contraintes par la loi Littoral. La seconde, macroéconomique, s’appuie sur la modélisation originale de la dynamique du système d’occupation du sol urbain dans lequel interagissent la production de logements, l’offre foncière potentielle, l’attractivité résidentielle et les prix de l’immobilier neuf et du foncier. Des scénarios régulant la croissance urbaine ont été simulés : leur effet, pas toujours dépréciatif, sur les prix est conditionné par les caractéristiques des communes et la sévérité des interventions publiques.
Résumé / Abstract : Coastal municipalities need to regulate use and cost land justifies assessing and anticipating effects of urban planning, in particular of zoning of urban land use planning document (called POS), on housing and land prices for residential use. To meet this challenge, two approaches have been used and applied to municipalities of Arcachon Bay, tourist site land and environmental resources of which are threatened by strong residential pressure. The first, microeconomic, is the hedonic price method. The bayesian estimation of housing and land hedonic models, corrected for spatial autocorrelation, establishes existence of implicit price of distance to POS zones and their amenities. This price is positive for protected natural areas and negative for agricultural and forester areas, intended for future construction and those heavily constrained by the Coastal Low. The second, macroeconomic, is based on original model of dynamics of urban land occupation system in which interact housing production, potential land supply, residential attractiveness, and housing and land prices. Scenarios regulating urban growth were simulated: their effect, not always derogatory, on prices is determined by characteristics of municipalities and severity of public interventions.